Довіру до ринку землі повернуть реальні кроки держави, серед яких українці на перше місце ставлять верховенство права

Українці назагал схвалюють ідею ринку землі – 53% сказали, що підтримають її в тому чи іншому вигляді, – Сергій Шаповалов

Тенденція очевидна. Українці назагал схвалюють ідею ринку землі – 53% сказали, що підтримають її в тому чи іншому вигляді. Про це,  презентуючи дані, сказав політичний аналітик Фонду «Демократичні ініціативи» Сергій Шаповалов. Водночас  37%, за його словами, дотримуються  протилежної думки і вважають, що земля в принципі не може бути об’єктом купівлі-продажу.

 «53% це складена цифра, – пояснив аналітик. – Це люди, які підтримують запуск ринку землі за певних умов. Серед них, наприклад, 27%, які вважають, що землю продавати можна, але не іноземцям. 12% говорять, що ринок запускати можна,  якщо є обмеження на величину площі, якою може володіти одна людина, ще 10% говорять, що необхідно встановити мінімальну ціну, нижче якої земля продаватися не може. І є люди, це 5% прихильників того, що  земля має бути у вільному продажу, без будь-яких обмежень».

Тих, хто вважає, що земля в принципі не може бути об’єктом купівлі-продажу, значно більше на Півдні (45%) та Сході (42%) України. У Центрі таких 39%, а на Заході – 26%.  

Але знову ж  таки  це не є більшість, наголосив Сергій Шаповалов. Він  зауважив, що соціологи спостерігають відмінності у цифрах різних опитувань на цю тему. Наприклад, за результатами Інституту соціології НАН України 2019 року  на запитання, чи можна дозволити купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення,  51% українців висловився негативно, 32%  – ствердно,  а 17% – було важко відповісти.

 «Відповідаючи на це запитання, громадяни висловлювали ідею загалом, – пояснив Сергій Шаповалов. – Людина не знає, в якому вигляді буде запущений ринок земель.  Вона може бути в цілому прихильником цієї ідеї, але з деякими застереженнями.  Врахування цих деталей  є важливим при дослідженні громадської думки,  тому що,  як ми можемо побачити,  якщо говорити про різні конфігурації ринку  землі,  то назагал люди готові до нього».

Цікавий і той факт, каже аналітик, що ті громадяни, які  мають землю у власності,  менш схильні принципово заперечувати ринок землі. Серед них менше невизначених, а відтак близько 60% власників землі зазначають, що за певних умов такий ринок може існувати. Серед респондентів, у яких немає землі у власності,  приблизно порівну тих, хто каже, що ринок може існувати за певних умов (47%), і тих, хто принципово його заперечує (41%).

Ще однією грань у ставленні до ринку землі проявляється, якщо  говорити про нього з точки зору права людини, коли маючи у власності землю, власник хотів би нею  розпоряджатися,  зокрема  продати. Впродовж трьох останніх років  такі приватновласницькі орієнтації зростають, каже Сергій Шаповалов. В червні 2019 року про те, що людина має право продати власну землю,  говорили 50%,  сьогодні  таких  вже  61%. Примітний і той факт, що таку думку мають  прихильники різних партій.

«Негативна новина для деяких партій, які цю тему активно експлуатують у своїй риториці, – акцентував аналітик. – І хоч серед виборців «Європейської Солідарності» та «Слуги Народу»  тих, хто заперечує таке право,  менше, але назагал тенденція така, що серед прихильників усіх партії переважають ті, хто вважає, що людина повинна мати право продати землю, якою вона володіє».

На запитання, що люди робитимуть  зі своєю землею після відкриття ринку,  найпопулярнішою відповіддю є  «Нічого не робитиму» (61%). Ще близько 10%  сказали, що вони або залишать землю в оренді того самого орендаря або змінять орендаря. Тих, хто скористається новою можливістю і захоче купити або продати землю,  загалом по країні 11%.

«Насправді ми бачимо, що з практичної точки зору новими можливостями збираються скористатися 11% громадян, – коментує Сергій Шаповалов. – Тобто публічність, медійність цієї теми, її заполітизованість спричинена насправді не тим, що відкриття ринку земель істотно повпливає  на життя великої кількості людей, а підґрунтям ось цієї політизації  є пропаганда, яка використовується, зокрема, з політичними цілями».

Лише  сприятлива громадська думка щодо ринку землі може допомогти в реалізації земельної реформи, каже аналітик. Адже  люди, які є носіями різних уявлень про ринок землі, вони ж і є  потенційними учасниками  земельних відносин.  Довіру до ринку землі можуть  повернути реальні кроки держави, серед яких українці на перше місце ставлять верховенство права.

«Люди кажуть, що держава повинна захистити власників паїв від погроз осіб,  які хочуть скупити землю», – зауважує він.

Громадяни також остерігаються виснаження земель чи екологічної шкідливості нових власників. Ще одна пересторога – матеріальний стан українців, який не дозволяє багатьом громадянам вести ефективно господарство на своїй землі, скористатися новими можливостями і  докупити земельну ділянку, започаткувати свій бізнес тощо.

За всіма цими напрямами державі треба ефективно працювати,  підсумував Сергій Шаповалов.

Ринок землі принесе користь аграрному сектору і державі, але треба врегулювати проблеми, які виникли при запуску обігу землі,  – Леонід Козаченко

Ситуацію на ринку землі, яка склалася за три останні роки, прокоментував Президент Української аграрної конфедерації Леонід Козаченко.

 «Це питання має досить важливе значення і для розвитку економіки в цілому, і для галузі зокрема, адже ринок землі стоїть на порядку денному на глобальному рівні. Понад 30 тис. людей щодня помирають від голоду, щороку обмежуються площі сільськогосподарських угідь, які обробляються для того, щоб сповільнити ситуацію з голодом.  Тому важливими є заходи, щоб зберегти населення від екологічної і продовольчої катастрофи. Ця тема болюча і для нашої країни»,  – наголосив він.

В Україні вже понад 20 років триває активна дискусія з приводу обігу та відкриття ринку землі. Леонід Козаченко зауважив, що такий ринок неодмінно принесе користь аграрному сектору і державі,  й власне, сам він завжди був прихильником земельної  реформи.

«Але в останній рік, коли  почалося запровадження  обігу землі, варто було б трошки пригальмувати, – вважає Президент УАК, –  тому що таки є серйозні проблеми, які при запуску землі не дадуть того ефекту і користі, яких всі очікували».

Одна із них – це слабкі сторони у забезпеченні верховенства права, насамперед недосконалі механізми протидії рейдерству.

«Ми практично щотижня маємо такі випадки, коли у людей відбирають землю і потім не можуть знайти, хто це зробив»,  – зазначає Леонід Козаченко.

Є й інші, досить неочікувані проблеми. Адже передбачалось, що  коли такий актив, як українська земля перейде в обіг, то його капіталізація  динамічно зростатиме, і ті мешканці сіл, які встигнуть купити її за низькою ціною, матимуть згодом зиск.

«Але цього не сталося, – каже Леонід Козаченко,  – тому, що той, хто працює на цій землі, не може її купити, бо немає добрих фінансових ресурсів. А банки не можуть надати  довгих кредитів на 5–10 років, тому що ті, хто хоче землю купити, не мають  бухгалтерської і податкової звітності за попередні роки. Адже земля була у тіньовому обігу».

Тому, на думку Леоніда Козаченка,  було б непогано запровадити пілотні проекти у двох-трьох регіонах і відпрацювати ці проблеми, врахувати й  усунути всі недоробки, а потім прагнути запускати землю в обіг вже й на інших територіях.

Сьогоднішня ж статистика, за словами Президента УАК, показує, що від початку ринку зафіксовано нібито й багато угод купівлі-продажу, але самої землі купили мало. До того ж важко зрозуміти, що це за земля –  паї чи державна. Але з останніх трендів – дуже багато купівельних операцій здійснено не фермерами, які мали би її обробляти, а не причетними до сільського господарства особами, які просто вкладають кошти, розуміюча, що сьогодні це дешево.

«І це круті хлопці, які не так бояться рейдерства, як прості сільські люди, – резюмує Леонід Козаченко. – Тому все це є проблемою, яку треба класти на стіл і сідати навколо цього столу представникам влади, представникам громадськості, обговорювати і терміново врегульовувати. Бо якщо  цього не зробимо, то замість позитиву матимемо лише негатив».

В усіх регіонах простежується чіткий зв'язок між ставленням громадян до ринку землі і їхнім безпосереднім досвідом стосунків з орендарями, – Петро Бурковський

Результати якісного дослідження, проведеного Фондом «Демократичні ініціативи» у 15 регіонах України з вересня 2020 року по серпень 2021-го, представив політичний аналітик «Демнініціатив» Петро Бурковський.

За його словами, спільним для усіх регіонів є те, що запровадження вільного обігу земель відбувається без вирішення давніх проблем, які непокоять людей вже понад 10 років. Так, селяни нарікають на непрозорий і незрозумілий характер виділення паїв, заплутаність із розмежуванням паїв, несправедливий характер орендних угод і слабкий захист прав власників паїв у їхніх стосунках з агрохолдингами.

Петро Бурковський акцентував, що  в усіх регіонах простежується чіткий зв'язок між ставленням громадян до ринку землі і їхнім безпосереднім досвідом стосунків з орендарями.

 «Ми помітили, що там, де люди говорили, що їх змушують укладати довгострокові угоди, агрохолдинги затримують виплати або виплати не залежать від врожайності, і там, де  говорили, що у нас землю орендує невеликий або середній фермер, вчасно все робить, допомагає громаді — у людей було різне ставлення до ринку землі. Там, де дрібні і середні господарі  турбуються про громаду, люди кажуть, що добре, що відкрився ринок землі, що збільшиться дохід, громада буде розвиватися, і це піде й на користь державі. А там, де люди переважно мають проблемами у вирішенні своїх прав, вони говорять, що цей ринок землі буде повторенням приватизації 90-х, коли їх примусять продати всю землю».

До того ж, каже аналітик, люди переживають, що  землю  скуповуватимуть іноземці, фронтменами яких у купівельних оборудках виступлять підставні особи з українським громадянством.

Ще одна пересторога – погіршення екологічної ситуації. Селяни відзначають, що великі агрохолдинги часто нехтують нормами безпечного та екологічного ведення господарства, відчутного  впливу на врожайність сільськогосподарських культур завдають і кліматичні зміни.

 «Наприклад, у  Чернівецькій області фермер, який займається садівництвом, за останній рік змушений був знищити три гектари саду, оскільки через значне потепління або заморозки дерева  гинуть. Його виробництво стає нерентабельним, і він починає задумуватися, чи варто продовжувати таку діяльність, чи краще продати землю і виїхати за кордон», –  навів одну із  розповідей учасників фокус-груп Петро Бурковський.

Серед рішень, яких селяни  очікують від держави – це і створення державного банку землі, через який землю зможуть купити чи орендувати дрібні господарства, і запровадження доступних кредитів для фермерів на підтримку окремих галузей сільського господарства (тваринництво, овочівництво, виноградарство, садівництво, бджільництво). Згадували селяни-власники й про необхідність підтримки збуту продукції, надання дрібним господарствам доступу до державних закупівель для потреб освітніх і медичних закладів. А на спекотному півдні країни зазначали нагальну потребу державного страхування дрібних фермерів у неврожайні роки. Одним із  запитів громадян є й потреба в правовому  навчанні та  правовій підтримці, яких на сьогодні немає.

«Показовим є те, що  і в загальнонаціональному опитуванні, й у  фокус-групах практично в усіх регіонах громадяни  визнають, що у них недостатньо правової обізнаності щодо земельної  реформи. Люди не знають, які у них будуть права, які виникають нові обов'язки, як їм уникнути шахрайства, захиститися від примусу до продажу землі. І у Львівській області, й у Донецькій,  Чернігівській,  Полтавській – скрізь нарікали на факти змови між місцевими представниками Держгеокадастру і місцевими головами чи місцевими агрохолдингами», – описав  страхи  селян-власників землі Петро Бурковський.

Тому тільки в разі послідовного втілення усіх вищезазначених  заходів, які  захистять права громадян після відкриття ринку землі,  можна досягти  вищої підтримки земельної реформи з боку нинішніх власників та більш активної участі селян у ринкових відносинах, підсумував аналітик.

Громадяни не вміють користуватися правовою допомогою, – Андрій Барбелюк

Про те,  що люди майже не обізнані на правових питаннях і не мають змоги залучати якісних фахівців-консультантів, говорив й адвокат та експерт із земельного права  Андрій Барбелюк. На підставі свого досвіду й роботи  по 30 районах у  шести областях України, він ствердно каже – громадяни не вміють користуватися правовою допомогою. Крім того, попри те, що в країні існує система безкоштовної правової допомоги,  у більшості райцентрів, тим більше по селах, її немає.

 «Люди не звикли працювати з юристами, адвокатами, перед підписанням угоди  проконсультуватися, показати цей договір фахівцю, щоб той його вивчив. Тобто  можна сказати так, що правова освіта у нас дуже низька», – зазначив адвокат.

Він пояснив, якби на початкових етапах тих чи інших ситуацій люди мали б звичку  отримувати юридичні консультації, то відповідно й ризики були  б  менші.

Сьогодні, за словами Андрія Барбелюка,  є дві категорії юридичних ситуацій у земельних питаннях, коли люди вже звертаються  до адвокатів. Перша – коли відбуваються маніпуляції Державного земельного кадастру, і земельна ділянка або зникає, або  була зміщена на сотні кілометрів від  місця розташування, що нині є поширеною практикою. Друга – коли доводиться оскаржувати рішення щодо своїх прав власності в разі викрадення землі чи знищення  даних. До того ж  сама процедура виділення паїв і подальше оформлення права власності на паї  доволі важка.  Ще  важча процедура внесення і оформлення прав на державні землі, на землі державного кордону, і все, що пов'язане з цим.

«Тому, відповідно, це основні  групи спорів, які відбуваються.  Проте відсоток справ, який  потрапляє до судів, доволі незначний, приблизно 5% від загальної кількості ситуацій. Це теж пояснюється тим, що власники землі, по-перше, не завжди заможні люди, а на сьогодні судовий спір – недешева річ. По-друге, вони недостатньо поінформовані, до яких фахівців їм звернутися і де отримати правову допомогу», – зауважує адвокат.  

Водночас він стверджує –  нарікати на закони не варто, вони як-не-як працюють, проблеми викликає невміння  застосовувати ці закони.

«Інформаційна складова у будь-якій реформі має охоплювати щонайменше 50 відсотків. Але ні уряд, ні Верховна Рада, ні депутати, ні політичні партії – ніхто з них не займається інформуванням учасників земельної реформи. Це робить лише громадський сектор, який  не може замінити ресурсно ні державу, ні ті органи, які працюють з державними бюджетами.  Відповідно постає велика потреба, яка залишатиметься  актуальною ще  5-10 років, в інформаційній просвітницькій складовій.  Це те, над чим треба працювати і що треба розвивати», – наголосив Андрій Барбелюк.

Ринок земель в Україні цивілізований,  відкритий і прозорий, проблеми полягають зі сприйняттям реформи та їх політизацією, – Андрій Мартин  

Експертно-урядову оцінку земельної реформи зробив Андрій Мартин, доктор економічних наук, професор, завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України. Він також є старшим проектним менеджером Офісу реформ при Кабінеті міністрів України.

На його думку, земельна реформа у нас розпочалася ще в 1991 році, а справжній  запуск ринку земель відбувся  1 липня 2021 року. До цього ухвалили  законодавство про Кадастр, про оцінку земель, про землеустрій, про реєстрацію речових прав на нерухоме майно. В 2019-му році ухвалено антирейдерське законодавство. Цього року до запуску ринку сільськогосподарських земель провели земельну децентралізацію і масштабну земельну дерегуляцію. Зараз запроваджується законодавство про електронні земельні торги.

«Тому я ще раз підтверджую: це не так, що всіх вкинули в море і змушують вчитися плавати, – каже  Андрій Мартин. – Ті результати соціології, які ви сьогодні, в тому числі, презентуєте, вони лише показують те, що у суспільній свідомості є певна інерційність. За великим рахунком вже третій місяць, як працює ринок сільськогосподарських земель. Небо на землю не впало, олігархи все не скупили, причому ті темпи за ринковими транзакціями, які абсолютно відкриті, які сьогодні кожен може побачити».

На думку експерта, ринок земель в Україні цивілізований, він відкритий і прозорий, адже кожен бажаючий може зайти  на сайт Держгеокадастру і скачати результати моніторингу всіх транзакцій, які відбуваються з сільськогосподарською землею в Україні. Проблеми зі сприйняттям реформи Андрій Мартин пов’язує з їх політизацією і тією політикою, коли політичні партії, які, крім мораторію на землю, ніяких інших зрозумілих речей в економічній політиці взагалі не артикулювали.

«Вони десятиріччями розказували людям, як погано буде, якщо запустити ринок сільськогосподарських земель. Але от зараз він запустився. І нарешті, я думаю, що пройде ще рік-два, і звичайні люди зрозуміють, що нічого страшного не відбулося. 7 мільйонів громадян України просто отримали можливість розпоряджатися своєю власністю точно так же, як і будь-якою іншою», – стверджує Андрій Мартин.

Він також звернув увагу, що проти продажу землі виступають якраз здебільшого  «безземельні громадяни». А от власники паїв – навпаки. За його інформацією, на запитання про те, чи повинні вони мати право розпоряджатися власною землею,  80% власників хочуть мати можливість розпоряджатися своїм майном.  

Андрій Мартин також заспокоює громадську думку жорсткими обмеженнями  на ринку землі.

 «Всі думали, зараз олігархи тут все скуплять, а вони не скуповують, тому що обмеження жорсткі. І перспектив навіть створити в Україні якісь латифундії немає взагалі. Є багато сьогодні в Україні людей, які готові інвестувати у придбання сільськогосподарських земель. Так проблема в тому, що не продає ніхто. Селяни не хочуть продавати землю просто так. Ринок у нас буде запускатись поступово. Ніяких складних тут ситуацій, революцій не буде, тому що просто підґрунтя для них немає», – вважає експерт.

Інше питання, як бути із землею, що не в приватній власності людей, а залишається колишньою державною землею, якою тепер розпоряджуються місцеві громади. А тут, як стверджують цифри проведеного  соціологічного дослідження  та коментарі учасників фокус-груп – повна вакханалія. Доходить до бандитських розбірок 90-х років.

На думку Андрія Мартина, головний дерибан державних земель уже відбувся за участі чиновників  Держгеокадастру та райдержадміністрацій, коли роздали більше півтора мільйона державних земель в порядку безоплатної приватизації. Й цього ніхто не помічав. Нині ситуація інакша, адже процедура виділення землі кардинально змінилась. Тепер це компетенція органів місцевого самоврядування й достатньо складна для зловживань.

«Сьогодні хлопцям, які приїжджають і щось вимагають від голови громади, просто клепки в голові не вистачає, тому що надання земельної ділянки робить не особисто голова громади, а орган місцевого самоврядування. Ще й треба, щоб дві третини місцевих депутатів проголосували за надання землі. Тому ці ситуації виникають просто через те, що кримінал ще не сильно зрозумів, як працює нове земельне законодавство», – вважає Андрій Мартин.

Це стосовно колишній державних земель, а от приватним власникам боятися нічого, адже  «сьогодні людина, яка має у власності ділянку, зареєстрована у Кадастрі, зареєстровані права, поки вона сама не піде до нотаріуса, не продасть, ніхто у неї нічого не забере»,  –каже експерт.

Щодо ще одного болючого для селян питання, чи не призведе ринок землі до негативних екологічних наслідків, пов’язаних зі зміною клімату  та ощадливими технологіями обробітку, Андрій Мартин висловлює оптимізм. Адже новий власник (не орендар)  ефективніше використовуватиме свою землю, вкладатиме в неї інвестиції й застосовуватиме  нові технології. Наприклад, меліорацію на засушливому півдні України.

 «Ніхто не буде вкладати сотні тисяч гривень на гектар орендованої землі, яка через 5 чи 6 років уже не буде у вашому користуванні. Тому ось тут дуже важливо запусти ринок, тому що реально меліорацію будуть впроваджувати там, де господар працює на своїй власній землі, а не на орендованій. Там йому вже буде вигідно вкладати гроші в меліорацію. Він знатиме, що його інвестиції будуть повернуті йому», – прогнозує Андрій Мартин. 

 А от контроль над ощадливим використанням земель мають взяти на себе державні структури та органи місцевого самоврядування, які  також отримають повноваження зі здійснення державного контролю за використанням та охороною земель на своїх територіях. У кінцевому підсумку все це повинно ставити недобросовісних підприємців у ситуацію, коли їхні порушення у будь-якому разі не залишиться не поміченими.

Якщо розбіжність між уявленнями влади і стурбованістю громадян зберігатиметься, це може радикалізувати  настрої землевласників, – Петро Буроквський

Насамкінець дискусії аналітик «Демініціатив» Петро Бурковський навів дані опитування, яке Фонд провів серед народних депутатів. Він зауважив, що в цьому експериментальному опитуванні взяло участь небагато депутатів (21 особа), проте  репрезентує воно усі фракції,  окрім «За життя».

Отже,  коли в депутатів запитали, які перешкоди для  запровадження ринку землі вони виокремили б і які з них, на їхню думку, найбільш відчутні,  то їхні уявлення збігалися з тими, що висловлювали громадяни. Це і  брак коштів для купівлі землі у фермерів, і  незахищеність майнових прав  власників паїв, і невпорядкованість розмежування та виділення паїв, і  нездатність держорганів забезпечити дотримання законодавства.  

Серед заходів, які  держава має здійснити, щоб підтримати сільгоспвиробників і забезпечити прозорий та ефективний перебіг першого етапу земельної реформи, називались  надання безвідсоткових кредитів дрібним господарствам,  забезпечення прозорого  впорядкування питань власності та меж земельних ділянок і паїв,  надання правової допомоги та підтримки інтересів власників паїв при купівлі-продажу землі.

«Тобто такі думки є в пріоритеті серед народних обранців. І тут виникає питання, чи будуть вони голосувати згідно зі своїми уявленнями, а не лише правильно відповідати на запитання нашої анкети», –  акцентує Петро Бурковський.

Утім, на противагу громадській думці, низький пріоритет в народних  депутатів отримали такі заходи, як захист власників землі від погроз з боку тих, хто хоче придбати землю, захист громад від продажу землі загального користування, а також контроль за дотриманням екологічних норм в процесі обробітку землі та виробництва продукції.

«У цих сферах є розбіжності між уявленнями законодавців і нагальним попитом з боку громадян», – каже Петро Бурковський, зауваживши, що загалом опитування громадян показало, що незважаючи на проблеми чи страхи людей, вони не висловлюються радикально і  не передбачають подій, які могли би вивести їх на активний протест.

«Але якщо люди будуть доведені до відчаю, і це показала, наприклад, одна фокус-група у Чернігівській області, то вони вже не протестуватимуть,  а одразу вдаватимуться до дуже радикальних дій насильницького характеру», – застеріг аналітик.

Петро Бурковський зауважив, що дослідження підтверджують, якщо така розбіжність між уявленнями влади і стурбованістю селян-власників землі зберігатиметься, це може радикалізувати  настрої громадян, що своєю чергою може стати значною перешкодою для продовження земельної реформи.